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物件を比較検討するには、この実質利回りで検討するといい。
実質利回りの計算では、どこまでを経費や運営費としてみなすか、不動産会社や情報サイトなどによって異なることを覚えておこう。
3つ目によく使われるのが「想定利回り」である。これは周辺の家賃相場で物件が満室になった前提で計算して、不動産会社が提示するものだ。想定通りにうまくいくのかどうか、近隣物件の入居状況などをよくチェックして吟味しよう。
利回りの計算で注意すべきは、1棟ものの大型物件の場合である。共用部のメンテナンス費用がかさんで、表面利回りと実質利回りのさが大きく開くケースもある。逆にいえば、ワンルームマンションの場合は、管理費や修繕費が明確なので運営費に大きな差が無いため、利回りの予測がたてやすい。
利回りの注意点として、数字が高くても、必ずしもその物件が「いい物件」といえない場合があるということは知っておきたい。
たとえば、利回りが10％を越える物件の場合、一見すると「いい物件」にみえるが、地方の物件や築年数が古いなど、高利回りでも収益が上げられないリスクを抱えていることもある。利回り計算をする上で、高利回り物件にはリスクもあるということを覚えておくことだ。