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不動産物件の「表面利回り」はどのように決まるのだろうか。表巨頭における表面利回りは、様々な要因が関係し、少々複雑である。「エリア」「リッチ、駅距離」「間取り」「築年数」「建物構造」などの要因があり、これらの要因が複合的に絡んで決まる。
それらの要素のうち、例えば「エリア」でいえば、表面利回りは東京や大阪、名古屋、福岡などの大都市圏においては利回り数値は小さく、地方市街地においてはりまわりが大きい傾向がある。
また、建物用途が居住用建物（「レジデンシャル」「レジ物件」とも呼ばれる）オフィスビル、物流倉庫、商業店舗ビルなどの種別によっても利回りに差異が生じる。
このような「エリア」の際に関する利回りについては、一般財団法人日本不動産研究所が年2回実施し、投資用不動産のプロに対して、利回りに関するアンケートを行っている「不動産投資家調査」が参考になる。
この調査では、東京の城南地区と各地歩都市における賃貸住宅のでは利回りに0.5～1.5％程度の格差が生じていることがわかる。